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房地產(chǎn)占據(jù)了中國(guó)約20%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值, 40%的財(cái)政收入。如此龐大的一個(gè)行業(yè)，即便接受自己不可逆轉(zhuǎn)的命運(yùn)，也不會(huì)如待宰羔羊一般不采取任何行動(dòng)，所以轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨，且時(shí)間緊迫。主要會(huì)分布在以下幾個(gè)領(lǐng)域：

01租賃市場(chǎng)的完善與發(fā)展

各地政府一直在積極推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，包括實(shí)施鼓勵(lì)投資租賃住房的政策，二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。先租后買，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較新的概念，相信在接下來(lái)的一到兩年中會(huì)陸續(xù)推出各項(xiàng)政策及相關(guān)法律，屆時(shí)我們可以再具體分析。各大城市的高昂購(gòu)房成本使多數(shù)年輕人難以購(gòu)房。租房提供了一種更實(shí)惠、更靈活的選擇，同時(shí)也能允許他們?cè)谧约哼x擇的城市中居住，且不必投入家庭中大部分的積蓄來(lái)付首付。與此同時(shí)，即便一些年輕人有足夠的積蓄，在當(dāng)前的形勢(shì)下，他們也不愿意承擔(dān)長(zhǎng)期、大額的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而選擇觀望。將近80%的年輕受訪者表示，如果租房子品質(zhì)足夠好，或者租期足夠穩(wěn)定的話，愿意一直租房。二十大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的租購(gòu)并舉的住房制度指的是推廣先租后買的選擇來(lái)改善租賃市場(chǎng)，可以增加對(duì)住房的需求，有助于消化一些城市中空置的住房。

02人性化的商住兩用房

提到商住兩用房，很多有經(jīng)驗(yàn)的投資者或是購(gòu)房者可能會(huì)深思熟慮、鄭重其事。因?yàn)樵谶^(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)米爛成倉(cāng)，富埒陶白的時(shí)代里，全國(guó)各地都有數(shù)不清的設(shè)計(jì)極不人性化，粗制濫造的例子。但商住兩用這個(gè)概念本身是有很多優(yōu)點(diǎn)的，一來(lái)有助于城市升級(jí)，能為發(fā)展中地區(qū)帶來(lái)新的業(yè)務(wù)、服務(wù)和活動(dòng)。同時(shí)也能推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，響應(yīng)去年國(guó)家發(fā)改委所提出的《新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》。通過(guò)在小范圍內(nèi)提供一系列服務(wù)和便利設(shè)施，商住兩用房也可以減少對(duì)汽車的依賴并促進(jìn)環(huán)保。這類房產(chǎn)本身還會(huì)造就一些新企業(yè)，為當(dāng)?shù)靥峁└嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，從而來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如果未來(lái)在實(shí)際操作中，能根據(jù)人們生活的方式做出人性化的設(shè)計(jì)，滿足各地市場(chǎng)不斷變化的需求，商住兩用房產(chǎn)會(huì)成為備受歡迎的一類住房。

03新高端住宅

在疫情三年中，高端住宅逆勢(shì)增長(zhǎng)，截至2022年7月，北京市內(nèi)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅成交了1753套，同比增長(zhǎng)65%；總價(jià)2000萬(wàn)元以上級(jí)別豪宅成交920套，同比增長(zhǎng)18%，是所有新房細(xì)分市場(chǎng)中增長(zhǎng)最快的一類。雖然在2022年年底，高端住宅市場(chǎng)有所降溫，但這其中也受到了國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，國(guó)際局勢(shì)不明朗，國(guó)內(nèi)疫情爆發(fā)等不可控的外力影響。此類房產(chǎn)可與普通房產(chǎn)相比，價(jià)格雖然更高，但可提供長(zhǎng)期價(jià)值和穩(wěn)定性，吸引關(guān)心質(zhì)量的買家及投資者，從而推動(dòng)需求，并可能有助于抵消房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求的下降。高端住宅通常擁有以下幾點(diǎn)特征：便利設(shè)施，例如游泳池、健身中心和水療中心等。智能家居系統(tǒng)和優(yōu)質(zhì)的飾面，例如硬木地板、石材臺(tái)面和高端電器。高端住宅的位置通常都是在理想的地段，在租房市場(chǎng)的價(jià)格更高，從而為投資者帶來(lái)更高的回報(bào)?？偠灾?，高端住宅在需求萎縮的市場(chǎng)中，可從房屋質(zhì)量、高品質(zhì)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、未來(lái)價(jià)格的穩(wěn)定性等在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出。

04數(shù)字化 可視化

建立虛擬社區(qū)，能全方面的滿足買家的具體需求和偏好。虛擬社區(qū)易于瀏覽，利用虛擬現(xiàn)實(shí)、3D渲染和人工智能等最新技術(shù)，使體驗(yàn)更加身臨其境和互動(dòng)，這可以使它對(duì)潛在買家更具吸引力，也可以幫助潛在買家更好地了解房產(chǎn)并做出明智的決定，并使他們更容易找到他們正在尋找的信息。虛擬社區(qū)還能為房地產(chǎn)公司提供一個(gè)與潛在買家互動(dòng)并與他們建立關(guān)系的平臺(tái)，能增加信任度并促進(jìn)銷售。虛擬社區(qū)能為房地產(chǎn)公司提供有關(guān)潛在買家偏好和行為的有價(jià)值數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可用于改進(jìn)營(yíng)銷策略并針對(duì)特定細(xì)分市場(chǎng)。

05二三線城市都市圈

二三線城市都市圈 隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，越來(lái)越多的人將從農(nóng)村地區(qū)遷移到二三線城市中，對(duì)住房和其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求將會(huì)迅速增加。政府也一直在積極推動(dòng)二三線城市的發(fā)展，《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中提到了：培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，推進(jìn)大城市精細(xì)化管理，支持特色小鎮(zhèn)有序發(fā)展，加快推動(dòng)城鄉(xiāng)融合，推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)。但由于疫情突襲全球，各項(xiàng)工作受到了不同程度的影響。但從今年開始，全社會(huì)恢復(fù)正常運(yùn)行，二三線城市的發(fā)展將加速進(jìn)行，許多外資也開始流入到二三線城市，促進(jìn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展和增長(zhǎng)。在這里要做一些補(bǔ)充，國(guó)內(nèi)外各大媒體近年來(lái)對(duì)中美兩國(guó)微妙的關(guān)系備受關(guān)注，很多事件被刻意放大，根據(jù)需求在特定的時(shí)間點(diǎn)調(diào)動(dòng)情緒。但資本是理性的，同時(shí)也是無(wú)國(guó)界的。資本可以忽略白宮的立場(chǎng)，對(duì)參眾兩院的聲音置若罔聞。拜登可以試圖與中國(guó)脫鉤，企圖讓美國(guó)閉關(guān)鎖國(guó)。但數(shù)據(jù)告訴我們，外資沒(méi)有離開中國(guó)。以下是過(guò)去的三年內(nèi)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資最多的五家外資企業(yè)：

黑石集團(tuán)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的外國(guó)投資者之一，擁有商業(yè)和住宅物業(yè)組合，資產(chǎn)管理規(guī)模截至2021年達(dá)880億美元。

布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大量投資，尤其是在寫字樓和零售領(lǐng)域?，F(xiàn)有約2000億美元房地產(chǎn)項(xiàng)目。

凱雷集團(tuán)是一家全球性投資公司，一直活躍于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資商業(yè)和住宅物業(yè)。管理的資產(chǎn)超過(guò)3760億美元。美國(guó)前任總統(tǒng)老布什、英國(guó)前首相梅杰、菲律賓前總統(tǒng)菲德爾·拉莫斯、美國(guó)前證券與交易委員會(huì)（SEC）主席阿瑟·列維特、金融大鱷喬治·索羅斯都曾在其中掛職，擁有較深的政治資源。

華平投資集團(tuán)是一家私募股權(quán)公司，在中國(guó)投資了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括住宅、寫字樓和零售物業(yè)。華平在40個(gè)國(guó)家的852家企業(yè)中累計(jì)投資了680多億美元。

普洛斯是全球領(lǐng)先的專注于供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)及新能源領(lǐng)域新型基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)業(yè)服務(wù)與投資管理公司，資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)1,200億美元。是一家全球物流地產(chǎn)公司，在中國(guó)的物流和工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投入巨資，包括開發(fā)大型配送中心和倉(cāng)庫(kù)。

06綠色環(huán)保型建筑

外交部在2022年年底發(fā)文稱：中國(guó)堅(jiān)持落實(shí)《巴黎協(xié)定》愿為其他發(fā)展中國(guó)家提供力所能及的幫助。為此，政府實(shí)施了多項(xiàng)法規(guī)和鼓勵(lì)措施，建造更加環(huán)保的建筑，包括稅收減免、補(bǔ)貼和強(qiáng)制性能效標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)保型建筑在接下來(lái)的發(fā)展中，應(yīng)該是必不可少的。不僅能提高能源效率，減少對(duì)供暖和制冷的需求，同時(shí)也降低了能源成本。環(huán)保型建筑還可以改善室內(nèi)空氣質(zhì)量，減少接觸有害化學(xué)物質(zhì)和污染物，從而改善住戶的健康。環(huán)保建筑的設(shè)計(jì)更耐用，使用壽命更長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，減少了昂貴的維修和維護(hù)需求。

07政策扶持

去年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示：將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全年預(yù)計(jì)建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套例如為開發(fā)商提供稅收優(yōu)惠和增加保障性住房項(xiàng)目的資金。政府也將持續(xù)制定政策鼓勵(lì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期投資，2022年年底，央行和保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知中提到穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提供必要的貸款保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資等多項(xiàng)鼓勵(lì)政策。副 Zong 理于2023年1月17日在瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇上發(fā)表講話。會(huì)上他再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)在中國(guó)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。具體做法包括，放松在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱期間采取的一些管制的決策，從而有效地?cái)U(kuò)大需求，使房地產(chǎn)公司具備造血的功能等。

08工程爆破

工程爆破行業(yè)市場(chǎng)的在過(guò)去幾年內(nèi)連續(xù)的增長(zhǎng)，側(cè)面反映了建筑拆除數(shù)量的增加。在這里必須聲明一點(diǎn)：工程爆破不只是大家印象中的城市拆除爆破，還包括了采礦爆破、隧道挖掘爆破、邊坡控制爆破等等。關(guān)于建筑拆除的數(shù)量暫時(shí)沒(méi)有公開的數(shù)據(jù)可以追溯，所以我們只能用整個(gè)爆破行業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)做參考，爆破服務(wù)收入從2019-2021 年均復(fù)合增速為 26.6%。還可以用2022年在微博上發(fā)布的《全國(guó)業(yè)主發(fā)布強(qiáng)制停貸項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》來(lái)作為輔助證據(jù)，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)全國(guó)約有100個(gè)業(yè)主集體強(qiáng)制停貸的爛尾樓盤。爛尾樓盤按照目前的法律和政策最終大概率只會(huì)有兩種結(jié)果，一是被拆除，二是在符合標(biāo)準(zhǔn)的前提下可成為“保交樓”，2022年7月以來(lái)，全國(guó)至少有36地先后提出“保交樓”相關(guān)支持政策，涉及15個(gè)省份。關(guān)于爛尾樓、“保交樓”和空置房可以專門做一期，回到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，新出臺(tái)的“保交樓”支持政策會(huì)讓很多金融公司扮演原先開發(fā)商的角色。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始投資入股工程爆破有關(guān)的公司。類似的商業(yè)行為在其他領(lǐng)域也十分常見(jiàn)，比如賣奶粉的公司收購(gòu)了杜蕾斯。減肥也是一邊減脂一邊增肌，公司也常有對(duì)一個(gè)部門裁員，對(duì)另一個(gè)部門招收等看似矛盾的行為。

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